Vous vous demandez comment sont taxées les ventes des parts de la SCI ? On vous explique tout sur la fiscalité et le calcul des parts d’une SCI !
En effet, céder ses parts d’une société civile immobilière nécessite de régler des impôts sur les plus-values. Cet impôt est toujours proportionnel au montant même de la plus-value. Cette dernière bénéficie d’un abattement sur sa durée de détention.
L’impôt et l’abattement sur les plus-values sont calculés de façon différente, notamment si on cède une SCI qui soit soumise à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.
Voici tous les détails à connaître sur la cession de parts de la société civile immobilière.
Cessions de parts d’une société civile immobilière : fiscalités
Avant de commencer, il faut savoir qu’on distingue deux régimes différents pour les cessions des parts des SCI. Comme on l’a précisé au départ, on a soit une SCI soumise à un régime « impôt sur le revenu » soit une SCI soumise à un régime IS :
- Les impôts sur la plus-value ;
- Le régime des droits d’aménagement.
Régimes fiscaux : impôts sur les revenus et impôts sur les sociétés
La cession des parts d’une SCI est soumise à 2 types d’impôts : le droit d’enregistrement et les impôts sur la plus-value (dans ce cas là, le régime peut être micro-foncier), ce qui diffère selon que la SCI est soumise à un IR un IS. En général, l’impôt sur les sociétés est beaucoup plus rare.
Régime de l’impôt sur la plus-value
L’impôt sur la plus-value est en général payable par le cédant. C’est un régime qui diffère selon que la SCI est soumise à un régime impôt sur le revenu ou à un régimes impôt sur les sociétés. Il diffère également selon que l’associé soit une personne physique ou morale :
- Dans le cas où l’associé est une personne physique et que la SCI est soumise aux impôts sur le revenu, le régime des plus-values est sur les valeurs immobilières de particuliers ;
- Si l’associé est une personne physique et que la SCI est soumise aux impôts sur les sociétés, le régime des plus-values est sur les valeurs immobilières.
Maintenant, dans le cas où l’associé est une personne morale et que la SCI est soumise à un régime impôt sur le revenu, le régime sélectionné est celui des plus-values professionnelles et si la SCI est soumise aux impôts sur les sociétés, on parle alors des plus-values professionnelles.
VOIR AUSSI : Les étapes à suivre pour créer une SCI
Zoom sur le régime des plus-values immobilières
Chez les particuliers, c’est un peu plus compliqué. Le montant de la plus-value est la somme du prix de cession plus le prix d’acquisition (ou prix de souscription en comptant la prime d’émission des parts sociales.)
Le prix d’acquisition est supprimé des frais d’acquisition des parts sociales (on élimine également le cas échéant, des bénéfices qui ont été déduits par l’associé.) Ce prix est aussi majoré des bénéfices qui ont été ajoutés aux résultats de l’associé.
Donc, on va diminuer la plus-value de l’abattement (6 % / an de la cinquième jusqu’à la 21 ème année et 4 % pour la 22 ème année).
Après l’abattement, la plus-value est imposable avec un taux de 19 % sur lequel on appliquera une taxe progressive pour toute tranche dépassant les 50 000 €. Ainsi, la plus-value impacte la comptabilité de la SCI.
Un taux de 15.5 % d’exonération est appliqué sur les prélèvements sociaux. C’est l’équivalent de 1.6 % de prélèvements jusqu’à la vingtième année et de 1.6 % de la 22 ème année (puis de 9 % au delà de 30 ans).
Le régime du droit d’enregistrement
Le droit d’enregistrement est fixé à 5 % dans le cas où l’acquéreur est une personne morale et 0.1 % pour les autres cas (société par actions, parts de fondateurs …).
Les étapes de la cession des parts d’une SCI
En effet, pour réaliser la cession des parts d’une société civile immobilière, plusieurs étapes doivent être respectées. Premièrement, on doit fixer le prix exact de la totalité des parts à céder. Ensuite, on va signer une promesse de cession, c’est une étape préventive et facultative. On va par la suite, obtenir une autorisation de procéder à la cession. C’est une décision qui doit être prise à l’unanimité par tous les autres associés (sauf si, les statuts de la société civile immobilière indiquent autrement). On va par la suite, signer l’acte de cession et payer le prix. La dernière étape consiste à accomplir les dernières formalités légales par acte d’huissier (sauf si le notaire a été présent durant tout le processus). S’il n’y a ni huissier ni notaire, l’opération ne peut avoir lieu et ne sera pas considérée comme étant légale. Le nouvel acquéreur ne sera pas considéré en tant qu’associé.
L’acte de cession est enfin enregistré à la recette des impôts, ce qui donnera lieu à un paiement du droit d’enregistrement.
VOIR AUSSI : Qui peut créer une SCI ?
